福岡で注文住宅を建てる場合。用途地域に関する規制

用途地域制定の目的

用途地域制定の目的は、都市計画法に基づいて、都市の機能を整備・開発・保全するために、建築物の規模や用途を制限することです。これにより、無秩序な土地利用を防ぎ、各地域の環境に適した効率的な土地利用が実現されます。

具体的には、以下の目的が含まれます：

• 無秩序な土地利用の防止: 工場や商業施設、住宅などが混在することを防ぎ、地域の特性に応じた適切な土地利用を促進します。
• 住居環境の保護: 住宅街の静かさや安全性を維持するために、特定の用途地域では大規模な工場や商業施設の建設を制限します。
• 効率的な都市計画: 都市機能の低下を防ぎ、快適で安全な生活環境を提供するために、計画的な市街地形成を支援します。

これらの目的を達成するために、用途地域は13種類に分かれており、住宅系、商業系、工業系に大別されます。

用途地域に関する規制

用途地域は、都市計画において地域ごとに異なる用途に応じた建築物の制限を設ける制度です。日本では、用途地域は12種類に分類され、それぞれ異なる用途制限が適用されます。

用途地域の種類と制限内容

1. 第一種低層住居専用地域
   • 低層住宅のための地域。
   • 小規模な店舗や事務所を兼ねた住宅、小中学校などが建設可能。
2. 第二種低層住居専用地域
   • 主に低層住宅のための地域。
   • 150㎡までの一定の店舗が建設可能。
3. 第一種中高層住居専用地域
   • 中高層住宅のための地域。
   • 病院、大学、500㎡までの店舗が建設可能。
4. 第二種中高層住居専用地域
   • 主に中高層住宅のための地域。
   • 病院、大学、1500㎡までの店舗・事務所が建設可能。
5. 第一種住居地域
   • 住居の環境を守る地域。
   • 3000㎡までの店舗・事務所・ホテルが建設可能。
6. 第二種住居地域
   • 主に住居の環境を守る地域。
   • 店舗・事務所・ホテル・カラオケボックスなどが建設可能。
7. 田園住居地域
   • 都市部における田園風景を守る地域。
   • 500㎡までの農産物関連店舗が建設可能。
8. 準住居地域
   • 道路沿道における自動車関連施設と住居の調和を図る地域。
9. 近隣商業地域
   • 住民の日用品の買物を目的とする地域。
   • 小規模工場も建設可能。
10. 商業地域
    • 銀行・映画館・飲食店・百貨店などが集まる地域。
    • 住宅や小規模工場も建設可能。
11. 準工業地域
    • 軽工業の工場やサービス施設が立地する地域。住宅にはあまり適していません。
    • 危険性の大きい工場は建設不可。
12. 工業地域・工業専用地域
    • 工業専用地域では住宅・店舗・学校・病院・ホテルは建設不可。

複数の用途地域にまたがる場合の規制

• 建物の用途制限: 敷地面積の大きい方の用途地域の規制が適用。
• 高さの制限: 各用途地域ごとに異なる規制。
• 防火規制: 最も厳しい規制が適用。
• 建ぺい率・容積率: 各用途地域ごとの敷地面積の加重平均で計算。

建物の高さ制限

1. 高さ制限の種類

• 絶対高さ制限: 低層住居専用地域や田園住居地域で10mまたは12mに制限。
• 道路斜線制限: 道路中心線からの距離に基づき高さを制限。
• 隣地斜線制限: 隣地境界からの距離に応じた高さ制限。
• 北側斜線制限: 北側隣地の日照を確保するための規制。
• 日影規制: 建物の影が周辺に長時間かからないよう制限。

2. 用途地域ごとの高さ制限

• 第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域: 絶対高さ制限（10mまたは12m）、北側斜線制限適用。
• 第一種・第二種中高層住居専用地域: 道路斜線制限、隣地斜線制限適用。
• 住居地域・商業地域・工業地域: 道路斜線制限、隣地斜線制限適用。

防火規制

防火地域

• 対象: 市街地の密集地域。
• 規制: 3階建て以上または100㎡超の建物は耐火建築物。
• 木造建築: 原則不可。

準防火地域

• 対象: 防火地域の周辺。
• 規制: 4階以上または1500㎡超の建物は耐火建築物。
• 木造建築: 外壁・軒裏の防火基準を満たせば建設可能。

絶対高さ制限と日影規制の違い

これらの規制は、地域の環境を保護し、都市計画を適切に運用するために設けられています。

よくあるご質問

？ 用途地域とは何ですか？

用途地域とは、都市計画法に基づき、土地の利用目的や建築物の種類を制限する地域区分です。福岡市では、住宅地や商業地、工業地など、地域ごとに建築可能な建物の種類や規模が定められています。これにより、住環境の保護や都市の秩序ある発展が図られています。

？ 用途地域によって建築にどのような制限がありますか？

用途地域により、以下のような制限があります：

• 建ぺい率・容積率：建物の敷地面積に対する建築面積や延べ床面積の割合が制限されます。
• 建物の用途：住宅、店舗、工場など、建築可能な用途が限定されます。
• 建物の高さ：地域によっては、建物の高さに制限が設けられています。
• 防火規制：防火地域や準防火地域では、建築物の構造や使用材料に制限があります。

これらの制限は、地域の特性や周辺環境に応じて設定されています。

？ 用途地域が複数にまたがる場合、どのような規制が適用されますか？

敷地が複数の用途地域にまたがる場合、以下のような取り扱いになります：

• 建物の用途制限：敷地面積の大きい方の用途地域の規制が適用されます。
• 高さ制限：各用途地域ごとに異なる規制が適用されます。
• 防火規制：最も厳しい規制が適用されます。
• 建ぺい率・容積率：各用途地域ごとの敷地面積の加重平均で計算されます。

これらの取り扱いにより、複数の用途地域にまたがる敷地でも、適切な建築計画が求められます。

？ 建物の高さ制限にはどのような種類がありますか？

建物の高さ制限には、以下の種類があります：

• 絶対高さ制限：低層住居専用地域や田園住居地域で、建物の高さが10mまたは12mに制限されます。
• 道路斜線制限：道路中心線からの距離に基づき、建物の高さが制限されます。
• 隣地斜線制限：隣地境界からの距離に応じて、建物の高さが制限されます。
• 北側斜線制限：北側隣地の日照を確保するため、建物の高さが制限されます。
• 日影規制：建物の影が周辺に長時間かからないよう、建物の高さや配置が制限されます。

これらの制限は、周辺環境や住民の生活に配慮して設定されています。

？ 防火地域や準防火地域では、どのような規制がありますか？

防火地域や準防火地域では、以下のような規制があります：

• 防火地域：市街地の密集地域が対象で、3階建て以上または100㎡超の建物は耐火建築物とする必要があります。木造建築は原則不可です。
• 準防火地域：防火地域の周辺が対象で、4階以上または1500㎡超の建物は耐火建築物とする必要があります。木造建築は、外壁や軒裏の防火基準を満たせば建設可能です。

これらの規制は、火災の延焼防止や被害の軽減を目的としています。

？ 日影規制とは何ですか？

日影規制とは、建物の高さや配置によって生じる影が、周辺の敷地に一定時間以上かからないようにするための制限です。特に、低層住居専用地域では、冬至日における日照時間の確保が求められます。これにより、周辺住民の生活環境や健康が保護されます。

詳細な情報や具体的なアドバイスについては、弊社設計士までお尋ねください。

文責・監修：長崎秀人
福岡県の注文住宅専門の設計事務所「長崎材木店一級建築士事務所」の代表。宅建業も営み、業界歴は35年に及び、建築士・宅地建物取引士の資格を持つ。明治30年創業の同社は、設計から施工、不動産取引まで幅広く手掛け、公正なサービス専門性と実績に基づく信頼性の高い情報を提供している。

私たち長崎材木店一級建築士事務所は、”より美しく、すみ継ぐ”という思想のもと、福岡で自然素材の注文住宅を、設計から施工まで一貫して手がけています。ただ家を建てるのではなく、暮らしをかたちにすることを何より大切にしています。「福岡で家を建てるなら、長崎材木店 一級建築士事務所」──そう言っていただけるように。